Expectativas para os fundos imobiliários no segundo semestre de 2024

O que os investidores podem esperar dos FIIs diante da instabilidade do mercado e das alterações nas taxas de juros

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) enfrentam um cenário instável, refletido na leve alta de 1,12% no Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) nos primeiros seis meses de 2024, após uma rentabilidade notável de 15,5% em 2023. No entanto, o Ifix registrou uma queda de 1,04% em junho, evidenciando a desconfiança do mercado em relação à velocidade da redução da taxa básica de juros e à possibilidade de tributação dos FIIs.

Nos dois anos anteriores, o Ifix sofreu perdas nominais. Em 2024, a popularidade dos FIIs cresceu, com 2,6 milhões de investidores físicos na B3, correspondendo a 75,2% do total. “Para se proteger, os investidores podem optar por fundos de papel, que têm se destacado devido à proteção contra taxas de juros mais altas e inflação”, recomenda Vieira, da VBI Real Estate.

Apesar da queda dos fundos imobiliários desde abril, houve uma recuperação lenta. A discussão sobre a possível tributação gerou mais alarde no Congresso do que riscos reais. “Com a alta volatilidade, vejo boas oportunidades para investidores, desde que realizem uma análise criteriosa dos fundos e dos ativos subjacentes”, sugere Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties.

O governo atual tem gerado incertezas com suas comunicações ambíguas. “Houve um rally nos fundos imobiliários no início do ano, até abril, devido à expectativa de redução da taxa de juros para um dígito até o final do ano. No entanto, essa expectativa foi frustrada pela situação dos juros nos EUA”, explica Jardim.

Ele recomenda selecionar fundos com cuidado e aproveitar momentos de queda do mercado para investir. “A correlação entre FIIs e taxa de juros é alta. Analisar os produtos dentro dos FIIs é crucial para a proteção do investimento”.

Jardim observa que os edifícios corporativos estão se recuperando, com a vacância em São Paulo diminuindo, e o setor logístico mantendo crescimento estável. “Focar em oportunidades de compra a preços baixos e diversificar dentro dos FIIs é uma estratégia recomendada. Fundos de fundos imobiliários (FOFs) oferecem boa diversificação e oportunidades, especialmente aqueles com desconto sobre a cota patrimonial”, afirma.

Ele destaca a importância de não se deixar intimidar pela volatilidade atual. “A variação nas receitas dos ativos dos FIIs não tem sido tão significativa quanto a flutuação nas cotas. A falta de aumento de vacância ou redução de aluguéis, combinada com a flutuação dos preços das cotas, demonstra a influência das expectativas de mercado e reações a movimentos governamentais e macroeconômicos”.

Utcho Levorin, sócio e gestor da Multiplica Crédito & Investimento, observa que os FIIs dependem do crescimento do PIB e da redução da taxa de juros. “Se o crescimento surpreender positivamente, o setor pode ganhar impulso e novas ofertas”, afirma. Contudo, ele não prevê surpresas positivas claras, nem uma deterioração significativa.

Os FII Agro, por outro lado, têm perspectivas promissoras com a nova safra, projetada como a segunda maior de grãos da história. “Há uma alta probabilidade de novas ofertas para atender à demanda de crédito da nova safra”, explica Levorin.

Jardim acredita que os FIIs são uma excelente oportunidade de investimento no médio e longo prazo, desde que bem selecionados. Ele alerta para a necessidade de liquidez e recomenda fundos com alta negociação diária para facilitar a saída se necessário.

Ele também destaca a turbulência no mercado, tanto nacional quanto internacional, com eleições municipais no Brasil e presidenciais nos EUA. “A dinâmica dos juros externos está complexa, com juros elevados por um período prolongado, impactando significativamente nosso mercado”, afirma.

Mateus Vitória, CEO da Private Construtora, vê ativos logísticos, especialmente em locais próximos a grandes centros consumidores, como promissores. “A Grande Vitória/ES, por exemplo, está estrategicamente localizada a 1200 km de 70% do PIB do país”, destaca.

Vitória observa que o setor logístico foi o que melhor enfrentou os desafios da pandemia e está mostrando uma recuperação notável. “O crescimento real dos aluguéis e o aumento dos patamares de locação por m² devem continuar”, afirma.

Ele ressalta que as regiões mais centralizadas são atraentes devido à “última milha” na busca por entregas rápidas. “O crescimento dos aluguéis e a demanda por mais galpões continuam crescendo, o que valoriza ainda mais esses imóveis”, afirma.

No último trimestre de 2023, a Grande Vitória tinha uma área bruta locável de quase 1,5 milhão de metros quadrados, com apenas 109 mil metros quadrados disponíveis. “A proximidade com grandes centros consumidores e a infraestrutura adequada tornam essa região estratégica para o setor logístico”, observa.

O primeiro trimestre de 2024 registrou uma taxa de vacância de 9%, abaixo dos 10% pelo quarto período consecutivo. O preço médio dos aluguéis subiu 7,4% no último ano, refletindo a alta demanda e valorização dos imóveis logísticos. Galpões certificados como green buildings têm uma taxa de vacância média de 6,4% e conseguem 16% a mais no valor médio dos aluguéis. Em São Paulo, esse percentual é ainda maior, chegando a 20%. Isso mostra que sustentabilidade e eficiência energética são fatores decisivos para os inquilinos, agregando valor aos imóveis.

Vitória destaca que os impactos pontuais das varejistas, importantes inquilinas dos galpões, não representam um risco sistêmico. A diversificação dos setores que utilizam espaços logísticos contribui para a estabilidade e resiliência do segmento. “Esperamos que o setor logístico apresente crescimento superior ao PIB, impulsionado pela demanda por espaços bem localizados e pelas vantagens competitivas dos imóveis sustentáveis”, afirma.

Ele também aponta que a digitalização e automação dos processos logísticos estão potencializando a eficiência operacional, reduzindo custos e melhorando a competitividade. “Tecnologias como inteligência artificial e Internet das Coisas (IoT) estão sendo integradas aos sistemas de gestão de armazéns, otimizando o controle de estoque e a logística de distribuição”, explica.

Por fim, a expansão do e-commerce está gerando uma demanda crescente por centros de distribuição bem localizados. “Com o aumento das compras online, empresas buscam galpões próximos aos centros urbanos para garantir entregas rápidas e eficientes, fortalecendo ainda mais o setor logístico”, conclui Vitória.

Em resumo, a combinação de localização estratégica, sustentabilidade, inovação tecnológica e a crescente demanda por espaços logísticos coloca o setor em uma posição privilegiada para continuar crescendo. “A perspectiva é que o mercado logístico não apenas mantenha seu desempenho robusto, mas também se expanda e se adapte rapidamente às novas exigências e mudanças nas cadeias de suprimento globais”, conclui Mateus Vitória.