Locações por temporada em condomínios: decisão do STJ reacende debate sobre regras, segurança e convivência entre moradores

Tribunal suspendeu processos em todo o país enquanto analisa se condomínios podem impedir locações de curta duração apenas com base na destinação residencial prevista na convenção

A discussão sobre a realização de locações de curta duração em condomínios residenciais ganhou novo capítulo no Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em 17 de setembro, a Segunda Seção do tribunal determinou a suspensão, em todo o país, dos processos que discutem se a previsão de destinação exclusivamente residencial na convenção do condomínio é suficiente para impedir a oferta de unidades por curta temporada em plataformas digitais, como o Airbnb, ou se é necessária uma proibição expressa. O tema será analisado em recurso repetitivo, que poderá orientar decisões em processos semelhantes em todo o país.

A decisão ocorre após o próprio STJ ter analisado, em maio deste ano, caso envolvendo a utilização de imóvel residencial para estadias de curta duração. Na ocasião, a Segunda Seção entendeu que a exploração econômica reiterada ou profissionalizada da unidade pode descaracterizar sua destinação residencial e que, nesse contexto, a mudança de finalidade depende da aprovação de dois terços dos condôminos. O tribunal também destacou os impactos da alta rotatividade de pessoas sobre a segurança e o sossego dos demais moradores.

Para o presidente da Associação das Administradoras de Condomínios do Estado do Ceará (Adconce), George Melo, a discussão ultrapassa a questão jurídica e envolve diretamente a rotina de moradores, síndicos e administradoras. Segundo ele, diante de diferentes formas de ocupação e do uso crescente de plataformas digitais, os condomínios precisam estabelecer procedimentos claros e compatíveis com sua convenção e com a legislação.

“A questão da locação por curta temporada não envolve apenas o direito de disponibilizar uma unidade. Quando há uma rotatividade maior de pessoas, o condomínio precisa considerar como esse fluxo será administrado, principalmente em relação ao controle de acesso, à identificação de visitantes, à segurança e ao cumprimento das regras de convivência. Por isso, é importante que cada condomínio tenha normas claras e que moradores, síndicos e administradoras saibam exatamente quais procedimentos devem ser adotados”, afirma.

O presidente da Adconce ressalta que a administração condominial precisa encontrar equilíbrio entre os diferentes interesses envolvidos. De um lado, está o direito do proprietário de utilizar sua unidade dentro dos limites legais; de outro, estão as regras coletivas que disciplinam o funcionamento do condomínio e a necessidade de preservar a segurança, o sossego e a rotina dos demais moradores.

“O papel da gestão é justamente organizar essa convivência. A partir do momento em que existe uma circulação diferente daquela observada em uma ocupação residencial tradicional, é necessário avaliar os impactos para as áreas comuns e para os procedimentos de segurança. Não se trata apenas de permitir ou proibir, mas de observar a convenção, as decisões tomadas em assembleia e as normas aplicáveis para que não haja insegurança jurídica nem conflitos desnecessários dentro do condomínio”, explica.

Enquanto o tema aguarda nova definição, a recomendação para os condomínios é observar as disposições da convenção, do regimento interno e das deliberações assembleares, além de manter procedimentos de controle de acesso e comunicação interna bem definidos. Para George, a discussão também reforça a importância de uma gestão profissionalizada, capaz de acompanhar mudanças na forma de utilização dos imóveis e seus reflexos sobre a coletividade.

“As relações dentro dos condomínios estão mudando e a gestão precisa acompanhar essas transformações. Quanto mais claras forem as regras e os procedimentos, menor é o espaço para conflitos e interpretações diferentes”, conclui George Melo.