MERCADO IMOBILIÁRIO Nove em cada dez compradores de imóvel desconhecem os tributos para a aquisição

Você achou o imóvel dos seus sonhos, o preço é acessível, conseguiu um crédito imobiliário com uma ótima taxa e uma prestação que cabe no seu bolso. Quando tudo parecia perfeito, veio a notícia de que, além dos recursos pagos como entrada ao vendedor e da primeira parcela do financiamento, terá de arcar com mais despesas pesadas antes de contratar o caminhão da mudança.

Para que o sonho da casa própria não se torne um pesadelo, a advogada Daniele Akamine, especialista em Economia na Construção Civil, alerta para que os compradores de imóveis procurem – antes de fechar o negócio – informações sobre os custos administrativos para a aquisição desse bem. São eles: taxa de transferência, escritura e registro do imóvel nos respectivos cartórios e órgãos públicos. “Considerando nossa base de clientes, nove em cada dez pessoas que compram um imóvel chegam aqui sem conhecer o tamanho ou a obrigação dessas despesas”, diz.

Segundo ela, a primeira dúvida dos compradores costuma ser quanto é preciso pagar para fazer a Escritura Pública. “Isso vai depender de cada caso”, alerta. “Primeiramente, é preciso saber se o imóvel foi financiado antes por algum agente financeiro. Se a resposta for sim, significa que esse documento não será necessário, uma vez que o contrato emitido pelo banco tem força de Escritura Pública. No entanto, o comprador terá de arcar com as tarifas do banco para a avaliação do imóvel e análise jurídica – valor que pode chegar a cerca de 1,5% do total financiado, de acordo com a instituição financeira contratada.

Outro custo nesse processo é o ITBI-IV – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos, a ser pago para a Prefeitura local. Por se tratar de imposto municipal, o percentual também varia conforme a cidade.
Sobre o montante a ser pago ao Cartório de Registro de Imóveis – documento imprescindível para garantir a validade da transação perante terceiros por meio da publicidade –, o comprador terá de gastar aproximadamente 1% do valor de venda do imóvel.

É possível abrir mão dessas taxas? – O que poucos sabem é como se livrar dessas taxas ou mesmo a melhor forma de diluir tais pagamentos. Daniele explica que sempre haverá um desconto no pagamento do ITBI para imóveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), desde que tenham valor igual ou inferior a R$ 1.500.000. O percentual do desconto pode variar de acordo com a Legislação Municipal.

“No caso de São Paulo, o comprador tem a alíquota reduzida de 3% para 0,5% sobre o valor financiado, desde que o crédito não ultrapasse R$ 88.714,99. O que passar desse teto é tributado em 3%”, ensina a advogada sócia da consultoria Akamines Negócios Imobiliários.

Para exemplificar, ela cita o exemplo de um imóvel de R$ 200.000, com financiamento de R$ 40.000 e R$ 160.000 pagos com recursos próprios. A alíquota reduzida seria aplicada sobre o valor financiado (0,5% de R$ 40.000 = R$ 200) somado aos 3% do restante do preço do imóvel (5% de R$ 160.000 = 4.800), resultando num ITBI de R$ 5.000 (200 + 4.800).

Já num exemplo em que o comprador do imóvel de R$ 200.000 financiou uma quantia maior (R$ 160.000) e usou menos recursos próprios (R$ 40.000), o cálculo seria feito aplicando o percentual com desconto de 0,5% sobre o montante financiado – neste caso, é preciso respeitar o teto de R$ 88.714 – somado à taxa de 3% do restante R$ 111.285.

Cabe lembrar que essa é uma regra da Prefeitura de São Paulo. Outros municípios calculam o desconto sobre todo o valor financiado sem teto máximo. Há também Prefeituras que oferecem isenções no pagamento do ITBI como, por exemplo, em Fortaleza onde todos os funcionários públicos municipais não detentores de imóvel têm direito à isenção dessa taxa.

Sobre os recursos reservados para arcar com as despesas do Cartório, esses também poderão ser menores, caso o imóvel tenha valor igual ou inferior a R$ 1.500.000 e seja o primeiro imóvel financiado adquirido pelos Compradores.

Porque tantas despesas extras? – Todos esses custos são obrigatórios. O ITBI, por exemplo, é um imposto que incide toda vez que ocorrer o chamado “fato gerador”, isto é, quando a transferência de um imóvel para outra pessoa gera um ganho para o contribuinte que deve pagar esse imposto.

Já o registro do contrato junto ao Cartório de Registro de Imóveis garante ao comprador a segurança jurídica. O registro público é o serviço estatal inteiramente comprometido com a consecução da garantia da autenticidade, segurança, eficácia e publicidade dos atos jurídicos.

Assim como o nascimento de um bebê é registrado em Cartório para garantir a essa pessoa todos os direitos e obrigações como cidadã, o registro do contrato de compra e venda no Cartório garante o direito de propriedade contra terceiros, assegurando a sua tranquilidade.

Como parcelar essas taxas – Outra dúvida constante diz respeito à possibilidade de financiar todos esses valores. Mais uma vez, isso depende de município. Na cidade de São Paulo, o prazo para o pagamento de ITBI é de 10 dias após a data do contrato, sujeito à multa se esse tempo for ultrapassado. “É sempre importante consultar a Prefeitura onde o imóvel se localiza para saber o custo, prazo e a forma de pagamento”, explica Daniele.

“O Cartório não estipula um prazo para a realização e, consequentemente o pagamento, do registro do imóvel. Mas o comprador precisa saber que, sem esse documento, ele estará sem a garantia de propriedade do imóvel”, acrescenta ela. Cabe ressaltar também que os contratos de Financiamento Imobiliário, via de regra, dispõem de prazo para o registro ser feito, mesmo nas situações em que possa haver cancelamento da operação.

Outras dúvidas podem ser enviadas pelo site www.akamines.com.br.
Para saber mais: www.akamines.com.br